Los 5 principales errores de “Comprar para dejar”.

Con los alquileres subiendo y los precios de las propiedades alcanzando nuevos picos, mucha gente puede pensar que este es un buen momento para entrar en el mercado del Buy-To-Let. Aunque la propiedad puede ser una buena inversión a largo plazo, si se cometen algunos errores fundamentales al principio, todo podría convertirse en una pesadilla.

Así que, aquí están mis 5 principales errores de “Comprar para dejar” y cómo evitarlos.

1. No tener una estrategia de negocios

Entrar en la industria del “Buy-To-Let” debe verse exactamente igual que iniciar un negocio. Muchos nuevos propietarios comenzarán sin tener una idea clara de sus objetivos y la estrategia que van a adoptar. Cada propietario debería crear un plan de negocios que cubra las siguientes áreas.

¿Cuál es el propósito de la inversión?

¿Está buscando crear un excedente de ingresos mensuales o construir un capital, o ambas cosas? Mucha gente invierte en una propiedad de compra-alquiler sólo para impresionar a sus amigos, ya que parece algo que está de moda. Invertir en una propiedad es un compromiso a largo plazo con muchos altibajos potenciales en el camino. Si no tiene claro el motivo de la inversión desde el principio, es probable que su entusiasmo se agote muy rápidamente.

¿Cuántas propiedades quieres tener en tu cartera?

¿Está buscando una propiedad de inversión o va a ampliarla a un negocio a tiempo completo? Si está planeando construir una cartera, esto requerirá mucho tiempo de gestión y puede ocupar gran parte de su tiempo libre, ¿está preparado para esto? Alternativamente, podría instruir a un agente de alquiler para que se ocupe de su inversión y se siente a recoger las recompensas, pero esto tendrá un costo.

¿Qué tipo de propiedad vas a comprar?

¿Se concentrará en pequeñas propiedades residenciales, alojamientos para estudiantes o incluso propiedades comerciales? Especializarse en un tipo de inversión inmobiliaria es la opción más sensata para empezar. Una vez que esté completamente versado en un tipo de propiedad puede entonces empezar a expandirse a otros tipos si lo desea.

¿Cuál es su estrategia de salida?

¿Venderás eventualmente y si es así, cuándo? Mucha gente ve una inversión de compra-alquiler como una pensión futura, por lo que debe tener claro cuándo quiere acceder a sus fondos de inversión. Vender una o varias inversiones de compra para alquilar lleva tiempo y los mercados inmobiliarios fluctúan, por lo que es crucial tener un buen momento para sacar el máximo provecho de su inversión.

La lista de verificación de 27 puntos de un propietario de compra-alquiler exitoso

2. Mala elección de la propiedad

No todas las propiedades, o áreas, serán adecuadas para una inversión de compra-venta. Debería invertir en una zona donde haya una demanda probada de propiedades de alquiler y en propiedades que atraigan a posibles inquilinos. Aquí hay algunos consejos para comprar la propiedad adecuada.

Haz tu investigación

Averiguar las zonas donde la demanda de alquiler es alta, buscar en los portales inmobiliarios y hablar con los agentes inmobiliarios te dará una idea. Pida a los agentes inmobiliarios que le informen cuando haya propiedades de inversión disponibles.

Averigüe los alquileres esperados del tipo de propiedad que le interesa y asegúrese de que son suficientes para cubrir todos los gastos de la propiedad.

Estás comprando una propiedad para alquilar, no para vivir en ella

Muchos nuevos propietarios compran una propiedad basándose en sus gustos en lugar de verla como una inversión. Si haces esto puedes terminar pagando más por la propiedad y encontrarte con dificultades para mantenerla. Un inversor primerizo debe mantener las cosas simples y optar por tipos de propiedades estándar en áreas con demanda de alquiler y no asumir nada que necesite mucho trabajo ya que esto aumentará los costos y retrasará el proceso de alquiler.

3. No hacer las sumas y vigilar el flujo de caja

No basta con asumir que si el alquiler cubre cualquier hipoteca, todo saldrá bien. Debes sentarte y calcular el costo real de tu inversión antes de comprar. No entres en esta inversión con cristales tintados de color rosa. Sé realista y siempre sobrevalora los costes en lugar de infravalorarlos. Aquí hay algunos consejos.

Calcula el verdadero costo de la compra

Asegúrese de incluir el impuesto de timbre, los honorarios del abogado, los gastos de la hipoteca y el mantenimiento necesario antes de hacer una compra. Esto le dará una idea más clara del rendimiento de su capital.

No subestime los gastos corrientes

Asegúrate de incluir todos los gastos corrientes como los pagos de la hipoteca, el mantenimiento, el seguro, los honorarios de los agentes de alquiler y una asignación para los períodos nulos al calcular los rendimientos del alquiler.

Vigila de cerca el flujo de efectivo

Los propietarios deben mantener registros detallados de todos los ingresos y gastos y registrarlos en una hoja de cálculo, esto le permitirá ver las gananciasamp; pérdidas sobre una base mensual junto con las proyecciones futuras. Asegúrese de que está ahorrando dinero para posibles reparaciones de alto costo como un nuevo techo o una caldera.

También debe revisar cada propiedad de su cartera anualmente, para poder determinar la rentabilidad o no de cada inversión. Si una inversión le cuesta dinero mensualmente, puede ser prudente vender la propiedad para recuperar su inversión.

4. No investigar a los inquilinos

Referencias

Es vital que tome referencias sobre el empleo y el historial de alquiler anterior, así como llevar a cabo una verificación de crédito. Un agente de alquiler puede ayudar en esta área, lea este artículo para más información – Using a letting agent vs doing it yourself

Calidad

Debe juzgar a cada inquilino si cuidará de su propiedad mientras la alquila. Pregunte sobre su estilo de vida y escriba en el contrato su opinión sobre las mascotas y cualquier otra restricción. La inversión de compra-alquiler es un negocio, así que trátelo como tal y no se preocupe por la calidad de los inquilinos a los que está dispuesto a alquilar su propiedad. Mejor ser paciente y esperar a un inquilino de buena calidad que dejar al primer inquilino que llegue y viva para arrepentirse.

5. No entender las cuestiones jurídicas

Responsabilidades del propietario

Hay algunos requisitos legales que los propietarios deben cumplir y que podrían tener graves consecuencias si se ignoran. Algunos requisitos se refieren a las normas de seguridad, otros al tratamiento de los inquilinos in situ y al desalojo, si es necesario.

No te olvides del recaudador de impuestos

En términos generales, si usted está haciendo más de 2.500 euros de ingresos de la propiedad (después de deducir los gastos permitidos) cada año tendrá que presentar una declaración de impuestos de auto-evaluación. Puede valer la pena utilizar los servicios de un contador para ayudar en esta área. Lea este artículo para más información – Guía de impuestos sobre los ingresos de una propiedad de alquiler

Conclusión

Como con todas las inversiones, tienes que hacer tus deberes para obtener un buen rendimiento y el Buy-To-Let no es una excepción. No esperes milagros a corto plazo, pero si evitas los errores mencionados anteriormente, tu inversión puede dar buenos dividendos.

Más lecturas: La Guía de Compra-Arrendamiento, ¿Puedo nombrar mi propiedad de compra-arrendamiento como mi residencia principal para evitar impuestos?,

Imagen: jscreationzs / FreeDigitalPhotos.net

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