¿Cuánto puedo ganar con una inversión de compra-alquiler?

¿Cuánto puedes ganar con una compra para alquilar?

¿Cuánto puedes ganar con la compra para alquilar una propiedad?

Las inversiones de compra para alquilar se han multiplicado en los últimos años con la gran demanda de propiedades de alquiler y los cambios en las normas de pensiones que han alimentado el aumento de la popularidad. Muchos ven la inversión inmobiliaria como una ruta hacia la riqueza, con precios de viviendas y alquileres cada vez más altos que proporcionan un ingreso estable y la apreciación del capital de su inversión.

Si está considerando la posibilidad de adquirir una propiedad de compra para alquilar, entonces necesita comprender los costos involucrados y el probable rendimiento de su inversión, junto con los riesgos que conlleva. En este artículo pretendo responder a estas preguntas y espero dar una idea clara de cuánto puede ganar con una inversión de compra para alquilar.

Estudio de caso

He decidido utilizar un estudio de casos para ilustrar los beneficios que pueden obtenerse de una inversión de compra para alquiler, cuyos detalles son los siguientes:

Precio de compra – €150,000

Depósito – €30,000

Hipoteca – €120,000 2 años de tasa fija al 3.95%, pago mensual €395

Ingresos por alquiler

Los ingresos que puede esperar de su inversión de compra-alquiler variarán dependiendo del tipo de propiedad que compre y de la zona en la que la compre. En agosto de 2015 los rendimientos de alquiler en el Reino Unido eran de un promedio de 5,1% (LSL Property Services plc Buy-to-Let Index), los rendimientos regionales variaban desde un mínimo de 3,7% en el suroeste hasta un máximo de 7,0% en el noroeste.

Para los fines de mi estudio de caso voy a utilizar un rendimiento anual de alquiler de 6 .0% lo que significa que los ingresos de alquiler de mi propiedad de estudio de caso serán €9,000 por año .

El alquiler de las inversiones de compra-alquiler está sujeto al impuesto sobre la renta, pero trataré el tema de los impuestos en una sección posterior.

Costos

Costos de la hipoteca y pagos mensuales

Honorarios de la hipoteca – €1,800

Cuota de encuesta – €500

Impuesto de Sello – €500 (aumenta a €1,250 después de abril de 2016)

Honorarios legales – €700

Pagos de la hipoteca – €395 p.m.

Otros costos

Pérdida de intereses recibidos por el depósito de 30.000 euros al 3% anual – € 720 p.a. (neto del 20% de impuesto sobre la renta)

Honorarios del agente de alquiler (aprox. 12% de los costos de alquiler) – €75 p.m.

Propietario y campamento; seguro de alquiler – €80 p.m.

Reparaciones estimadas – 500 euros al año

Pérdida de alquiler estimada del período de nulidad – 500 euros al año

Costos totales

Total mensual de la hipoteca/otros gastos – €693 p.m.

Costos adicionales de preparación de la hipoteca – €3,500

Rendimiento anual de la renta

El rendimiento anual de la renta (C) se calcula tomando los ingresos anuales de la renta menos los costos anuales (A) y dividiéndolos por el precio de compra de la propiedad más los costos conexos (B).

A – Ingresos netos por alquiler = 9.000 euros – 8.316 euros = 684 euros anuales

B – Costo total de la compra de la propiedad = €150,000 + €3,500 = €153,500

C – Rendimiento anual de la renta = 0,4% bruto

Crecimiento del capital

En los últimos 10 años (2005 – 2015) el precio medio de la vivienda en el Reino Unido ha aumentado alrededor de un 24%. Si asumo que el aumento del precio de la casa se moverá en línea con los últimos 10 años, entonces nuestra propiedad de estudio de caso aumentará su valor de € 150.000 en 2015 a € 184.000. Esto equivale a un crecimiento anual del capital del 2,4%.

Impuestos

Los ingresos de todas las inversiones de compra-alquiler están sujetos a impuestos. Los ingresos por alquiler (menos algunas concesiones) están sujetos al Impuesto sobre la Renta al tipo marginal de impuesto de las personas físicas. Mientras que cualquier crecimiento de capital está sujeto al Impuesto de Ganancias de Capital que se aplica al 18% o 28% sobre el total de las ganancias realizadas en todas las inversiones de más de €10,000 en cualquier año fiscal.

¿Cómo puedo hacer de una inversión de compra-alquiler – resumen

En el estudio de caso anterior el rendimiento total en el primer año sería:

  • 0,4% en rendimiento de alquiler
  • 2,4% en el crecimiento del capital

Esto equivale a 2,8 % de rendimiento total bruto de la inversión antes de impuestos. Tenga en cuenta que no disfrutará del crecimiento del capital hasta que no venda la propiedad.

Como puede ver en el estudio de caso, si experimenta altos costos de reparación o largos períodos de vacío, su inversión podría costarle dinero mensualmente. También hay un coste inicial de la hipoteca de 3.550 euros, que en nuestro estudio de casos eliminaría los primeros 5 años de cualquier rendimiento de alquiler.

La conclusión es que si se invierte en una compra para alquilar financiada a través de una hipoteca, es probable que los ingresos netos mensuales por alquiler sean insignificantes en el mejor de los casos. Estarías confiando en el crecimiento del capital para lograr un retorno de tu inversión. Sin embargo, una inversión de compra para alquilar sin necesidad de una hipoteca puede proporcionar tanto un ingreso mensual como un crecimiento de capital a lo largo del tiempo.

Nota:

  • Los cálculos anteriores asumen que un depósito del 30% está disponible y el saldo del precio de compra está garantizado con una hipoteca
  • Todos los costos son estimados y a puede ser más bajo o más alto
  • Las cifras de crecimiento del precio de la vivienda son para todo el Reino Unido y pueden ser más bajas o más altas en lugares específicos

Actualización – Cómo los nuevos cambios en el presupuesto afectarán a las devoluciones de compra-alquiler

  • Actualmente el impuesto de timbre en las compras es del 0% para propiedades por debajo de €125.000, luego del 2% para compras entre €125.000 y €250.000 y del 5% para compras entre €250.000 y €925.000
  • Las tasas anteriores seguirán en vigor, pero para la compra para alquilar y la compra de una segunda vivienda se añadirá un 3% adicional de impuesto de timbre a estas tasas
  • Los cambios anteriores entrarán en vigor a partir del 1 de abril de 2016
  • Esto aumentaría el impuesto de timbre pagadero sobre la propiedad en nuestro ejemplo de 500 a 1.250 euros si se compra después del 1 de abril de 2016
  • Si la propiedad se vende, el importe del impuesto de timbre pagado puede ser compensado con cualquier posible obligación del Impuesto sobre Ganancias de Capital

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