¿Es ahora un buen momento para invertir en la compra-alquiler?

La semana pasada el Sunday Express me pidió mi opinión sobre si ahora es un buen momento para invertir en comprar para alquilar. El artículo completo se puede encontrar aquí – ‘Una guía de los entresijos del mercado inmobiliario de compra-alquiler’. Pero a continuación, doy una mirada más profunda a si la compra para alquilar es una buena inversión, así como los posibles retornos y costos involucrados. ¿Así que ahora es un buen momento para invertir en la compra para alquilar?

¿Qué ingresos anuales puedo esperar de la compra para alquilar?

Con el promedio de los rendimientos brutos de alquiler en el Reino Unido actualmente alrededor del 5% esto equivale a alrededor de € 7.500p.a. en una propiedad de € 150.000, que es mucho más alto que dejar su dinero en efectivo en depósito

¿Qué retorno de capital puedo esperar de una inversión de compra-alquiler?

Los precios de las viviendas están subiendo de nuevo, después de unos años de estancamiento, y en todo el Reino Unido los precios de las propiedades han aumentado alrededor del 7% en los últimos 12 meses, lo que equivaldría a 10.500 euros en una propiedad de 150.000 euros. Sin embargo, la compra para alquilar siempre debe considerarse como una inversión a largo plazo y un posible inversor debe comprender los riesgos que conlleva.

¿Cuáles son las tasas actuales de las hipotecas de compra-alquileramp; qué tamaño de depósito necesita?

En general, hay algunos prestamistas que ofrecen productos con un depósito del 20% y (de vez en cuando) del 15% para la compra de viviendas, pero las tasas son altas y los criterios de ingresos por alquiler son muy estrictos. Para obtener un producto decente se necesita un depósito del 25%, se esperan algunas tasas inferiores al 3% a dos años, pero éstas tienen comisiones que pueden ascender al 3 o incluso al 4% del préstamo (tan caro), las mejores opciones con comisiones más bajas (normalmente inferiores a 1.500 euros) están cotizando tasas alrededor del 3,3 – 3,8% a dos años y alrededor del 4,5 – 4,8% en las opciones de tasa fija a cinco años.

¿Cuáles son los costos involucrados en una inversión de compra-alquiler

  • Costos iniciales – como con la compra de cualquier propiedad hay costos involucrados al principio como el impuesto de timbre y los honorarios legales y otros costos para hacer la propiedad adecuada para el alquiler
  • Los costos continuos – obviamente un costo importante serían los pagos de una hipoteca si se utiliza la financiación, otros costos como el seguro, el mantenimiento, los honorarios del agente de alquiler y la pérdida de la renta debido a los períodos nulos se suman al total de los costos continuos
  • Impuestos – cualquier ingreso de una inversión de compra-alquiler es imponible y cualquier ganancia obtenida cuando la propiedad se vende también es imponible, hay un número de concesiones disponibles como se discute en este artículo – Guía de impuestos sobre una propiedad de alquiler

¿Cuáles son los inconvenientes de invertir en una compra para alquilar

  • Riesgo – hay riesgos en la mayoría de las inversiones y la compra para alquilar no es una excepción, no hay garantía de que sus ingresos sean regulares (debido a los períodos nulos) y no hay garantía de crecimiento del valor de la propiedad
  • Elección de inversión estrecha – invertir en una sola clase de activos (es decir, la propiedad) deja al inversor totalmente expuesto al rendimiento de esa clase de activos, los inversores siempre deben tratar de crear una cartera equilibrada a través de una serie de clases de activos
  • A largo plazo – invertir en la propiedad es una estrategia a largo plazo sin garantías, mientras que dejar su inversión en efectivo proporcionará un crecimiento instantáneo de sus ahorros
  • Períodos nulos y atrasos en el alquiler – los ingresos pueden ser a veces irregulares debido a los períodos sin un inquilino que pague, además los inquilinos tienden a no tratar una propiedad de alquiler como si fuera suya, lo que resulta en gastos de reparación continuos
  • Inversión ilíquida – realizar su inversión en una propiedad puede llevar meses, por lo que nunca debe invertir en una compra para alquilar si podría necesitar acceso a su dinero rápidamente

Entonces, ¿una propiedad de compra para alquilar es una buena inversión?

Si ha hecho los deberes y se siente cómodo con los riesgos de la recompensa potencial, entonces el “comprar para alquilar” puede desempeñar un papel importante en su cartera de inversiones.

Una inversión de compra-alquiler también puede ser un trabajo muy duro, con problemas de mantenimiento y de alquiler que ocupan tanto tiempo como dinero. No es sorprendente, por lo tanto, que en mi experiencia la mayoría de los inversionistas de compra-alquiler nunca progresan más allá de su primera propiedad.

(imagen: Salvatore Vuono)

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