Hipotecas de compra-alquiler: ¿Pueden los compradores por primera vez obtener las mejores tasas

¿Pueden los compradores primerizos obtener una hipoteca de compra-alquiler?

¿Pueden los compradores por primera vez conseguir una hipoteca de compra para alquilar?

Hola

Espero que pueda ayudarme con una hipoteca de compra-alquiler, tengo una cantidad razonable de depósito ahorrado (aprox. 130.000 euros) y estoy buscando una hipoteca de compra-alquiler para comprar una casa de aprox. 450.000 euros (ingresos por alquiler de aprox. 1400 euros por mes natural). Estoy luchando para conseguir una hipoteca de compra-alquiler de más de 250.000 euros. Los proveedores de hipotecas de compra-alquiler siguen diciéndome que debido a que soy un comprador primerizo y un propietario, va a ser extremadamente difícil obtener una hipoteca.

Apreciaría mucho cualquier consejo que pudiera ofrecer. ¿Qué porcentaje de depósito necesita para la hipoteca de compra-alquiler? ¿Aunque cumpla con el préstamo mínimo (LTV) podré acceder a las mejores tasas de hipoteca de compra-alquiler?

Mi respuesta

Desafortunadamente las nuevas regulaciones han hecho mucho más difícil para los propietarios de comprar o dejar que obtengan una hipoteca. También ha hecho que la compra para alquilar sea atractiva porque los costos han aumentado (el impuesto de timbre ha subido) así como el impuesto sobre la renta que se debe pagar en la mayoría de los casos. Cuando dices que eres un comprador por primera vez, ¿te refieres a que no tienes una propiedad residencial personal, o a que no tienes propiedades de compra-alquiler?

Si es lo primero (como parece ser) entonces muchos prestamistas hipotecarios no te ofrecerán una hipoteca, pero algunos sí. Incluso si usted es capaz de asegurar una hipoteca de compra-alquiler, entonces tenga en cuenta que si más tarde compra una residencia para usted mismo, el 3% de la tasa del impuesto de timbre de la segunda propiedad se aplica a su nueva casa (véase más abajo).

Si ya tiene una propiedad residencial y quiere comprar su primera propiedad, entonces más prestamistas hipotecarios le ofrecerán una hipoteca de compra-alquiler, incluso como propietario por primera vez. Sin embargo, usted estará sujeto a la mencionada tasa del 3% del impuesto de timbre de la segunda propiedad. Así que, por ejemplo, si compras una segunda propiedad por 450.000 euros. El impuesto de timbre habitual sería de 10.500 euros, pero con el gravamen del 3% se convierte en 24.000 euros

Asumiré que ha permitido los gastos legales, el impuesto de timbre, etc., para que pueda poner el depósito de 130.000 euros. Esto te deja necesitando una hipoteca de 320.000 euros para comprar o alquilar. La razón por la que no puedes conseguir tanto es debido a las normas de asequibilidad, y nada que ver con ser un comprador primerizo.

Los prestamistas deben demostrar que usted mismo puede cubrir los períodos «nulos», es decir, los períodos en los que no tiene inquilino. Para cubrir cualquier período nulo, los ingresos por alquiler, después de los impuestos, deben cubrir la hipoteca, con una cantidad significativa para ahorrar. Para ello, el prestamista realizará un cálculo de la hipoteca de compra-alquiler. Es típico que el prestamista calcule la hipoteca en un 5,5% (no el tipo real que puede estar pagando), y luego lo multiplique por 145%. Si el alquiler excede este valor, entonces puedes irte.

En tu caso las figuras se ven así:

€320k x 5.5% = €17,600

x 145% = 25.520 euros

Así que el alquiler mensual debe ser de al menos €2,126.67 (€25,520/12) en este caso

Incluso al 4% el alquiler debe ser de 1.546,67 euros

Algunos prestamistas calculan de forma ligeramente diferente, pero como puedes ver estás muy lejos de la marca.

Cálculo de la hipoteca de compra-alquiler ¿cuánto puedo pedir prestado?

Utilizando las suposiciones anteriores puede calcular cuánto puede pedir prestado como una hipoteca de compra-alquiler si trabaja al revés de sus ingresos mensuales de alquiler obtenibles (declara 1.400 euros). Entonces probablemente podría pedir prestado ((€1,400 x 12) / 1.45 / 0.055) = €175,548

Cálculo del depósito mínimo de compra-alquiler

Esto también responde a la pregunta de cuánto depósito necesita para obtener una hipoteca de compra-alquiler. Usando los supuestos ingresos mensuales de 1.400 euros de alquiler de nuevo, entonces necesitarías un depósito de al menos

€3200,000 – ((€1,400 x 12) / 1.45 / 0.055) = €320,000 – €175,548 = €210,658

¿Qué porcentaje de depósito necesita para una hipoteca de compra-alquiler?

Después de trabajar con los números anteriores, entonces usted necesita dividir su hipoteca requerida por el valor de la propiedad para obtener el Loan to Value (LTV). Esto equivale a 210.658 euros / 450.000 euros = 46% LTV que también determinará los tipos de interés de las hipotecas de compra-alquiler que se le ofrecerán.

Obviamente debe comprobar su supuesto rendimiento de alquiler ya que tiene un impacto material en sus a) posibilidades de conseguir una hipoteca de compra-alquiler y b) obtener un beneficio.

¿Qué hacer ahora?

Obviamente la respuesta anterior es sólo para fines informativos y no para asesoramiento hipotecario. El mercado hipotecario y los criterios de los prestamistas están cambiando todo el tiempo. Por lo tanto, le sugiero que hable con un asesor hipotecario independiente. Si no conoce a un asesor hipotecario en cuya opinión confíe, puede obtener una revisión gratuita e imparcial de la hipoteca en 60 segundos de un profesional hipotecario regulado por la FCA. Simplemente seleccione el tipo de asesor como «Asesor hipotecario» y recibirá una revisión gratuita y sin compromiso. Es un buen servicio que he estado investigando. Buena suerte.

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