La completa Guía de Compra-Venta – todo lo que necesitas saber

Si está contemplando sumergir el dedo del pie en el agua como propietario e invertir en la compra-alquiler, valdrá la pena que lea esta guía para entender los riesgos y costes que conlleva, así como su posible rentabilidad.

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¿Es una buena inversión comprar para alquilar?

Hubo un tiempo en que la inversión de compra-alquiler era muy popular entre mucha gente que rehipotecaba su residencia principal para financiar la compra de una propiedad de compra-alquiler. A medida que nos recuperábamos de la crisis financiera de 2008 y el valor de las propiedades subía junto con el apalancamiento obtenido por medio de una hipoteca, las inversiones de compra-alquiler estaban en auge. En 2014, preocupado por el hecho de que el sector de la compraventa estaba alimentando la inflación del precio de la vivienda, el gobierno comenzó a introducir gradualmente nuevas normas sobre la tributación de los ingresos procedentes de las propiedades residenciales en alquiler.

La introducción gradual de estas nuevas normas fiscales terminó en abril de 2020, momento en el que ya no se podía deducir ninguno de los gastos de la hipoteca de los ingresos por alquiler para reducir la responsabilidad fiscal de una propiedad de alquiler. En su lugar, los propietarios recibirían un crédito fiscal basado en el 20% de los pagos de la hipoteca, lo que es menos generoso para los contribuyentes de tasas más altas.

A pesar de los cambios en los impuestos, una propiedad de compra-alquiler puede seguir siendo una buena inversión siempre y cuando se entiendan los siguientes puntos.

Inestabilidad

En la actualidad los rendimientos de los alquileres son altos debido, en parte, a la incapacidad de muchos compradores primerizos de obtener un préstamo para comprar una propiedad propia. Los prestamistas exigen ahora un depósito considerable para garantizar una hipoteca, que está fuera del alcance de muchos posibles compradores. Esto no siempre será así y llegará un momento en que los inquilinos no tendrán mucho terreno, lo que dará lugar a una disminución de los alquileres de compraventa.

Carácter cíclico de los mercados

Tanto los precios de las propiedades como los rendimientos de los alquileres de compra-alquiler son cíclicos, por lo que hay que considerar esta inversión como una inversión a largo plazo. Si eres del tipo que quiere entrar y salir de la inversión en busca de beneficios, entonces la compra para alquilar probablemente no es para ti. La propiedad no es un activo líquido y tratar de descargar su inversión en tiempos de problemas puede resultar en una pérdida total. El período desde la puesta en el mercado de una propiedad hasta la finalización de la venta puede ser de varios meses.

El gráfico siguiente muestra el porcentaje de inflación del precio de la vivienda desde 2000. Este gráfico indica perfectamente cómo el crecimiento del valor de las casas no es sólo una línea recta, sino que fluctúa de forma bastante dramática a lo largo del tiempo, impulsado por factores económicos o de otro tipo.

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Períodos de vacío

No es realista asumir que su propiedad de compra-alquiler será alquilada en todo momento. El mercado de alquiler es fluido, con inquilinos que cambian de propiedad con bastante regularidad debido a cuestiones familiares o laborales, por lo que tendrá que financiar su compra para alquilar la propiedad durante estos períodos. Además, lea mi artículo “Seguro de garantía de alquiler – ¿qué es? ¿Y vale la pena comprarlo?

¿Que retorno puedo esperar?

Rendimiento

El rendimiento de su inversión de compra-alquiler se denomina rendimiento de alquiler y depende de una serie de factores – tipo de propiedad, ubicación, condiciones de mercado y condición de la propiedad.

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto de una propiedad de compraventa es la renta anual dividida por el precio de compra, expresado en porcentaje.

El siguiente mapa muestra el rendimiento medio de alquiler en 2020 para varios lugares del Reino Unido

Rendimiento neto

El rendimiento neto es el ingreso anual por concepto de alquiler de la propiedad que se va a comprar o alquilar, menos los gastos como los pagos de la hipoteca, los gastos de reparación, los honorarios y los períodos de nulidad divididos por el precio de compra, expresado en porcentaje. El rendimiento bruto de los alquileres en el Reino Unido se sitúa en torno al 5% (2014), pero el rendimiento neto puede ser mucho menor si sus costes son elevados o si experimenta largos períodos de carencia. Propiedades más baratas de compra-alquiler proporcionarán un mejor rendimiento anual y le recomiendo que busque un rendimiento de alquiler en la región del 130-150% de sus pagos de hipoteca.

Pero como ya he mencionado, la ubicación de su propiedad de compra-alquiler influirá en su retorno, así que lea mi artículo “Dónde invertir en una propiedad de compra-alquiler para obtener el mejor retorno”.

¿Necesitará una hipoteca para comprar su propiedad de compra-alquiler?

Si no tiene la suerte de poder financiar el precio total de la compra para alquilar con sus ahorros, entonces tendrá que asegurar una hipoteca de compra para alquilar, o una rehipoteca sobre su propiedad actual. Necesitará un depósito mínimo del 25% del precio de compra para garantizar una hipoteca de compra para alquilar. Recuerde que cuanto más alto sea el depósito que pueda poner en la compra para alquilar, mejor será el trato hipotecario para alquilar que pueda asegurar.

(Le sugiero que aproveche esta consulta GRATUITA sobre la compra de una hipoteca para saber cuánto le prestará un prestamista y asegurar el mejor trato).

¿Cuáles son los costos involucrados?

Costes iniciales

Se necesitan recursos sustanciales para comprar una propiedad de inversión de compra-alquiler. En primer lugar, si se requiere una hipoteca, un prestamista probablemente le pedirá que financie un depósito del 25% o más antes de que consideren su solicitud de préstamo (más sobre esto a continuación). Además, están los costos habituales que implica la compra de una propiedad – tasa de inspección, impuesto de timbre, costos legales, tasa de administración de la hipoteca & seguro.

Costes de alquiler

Una vez que ha comprado su propiedad de compra-alquiler, hay más costos involucrados antes de que obtenga algún retorno de su inversión. Necesitará limpiar la propiedad y llevar a cabo cualquier reparación, comprar muebles, electrodomésticos y equipos que su inquilino esperará. Además, tendrá que pagar un informe de gas y seguridad para cumplir con la legislación. Si usted está alquilando en forma privada, entonces habrá costos de publicidad, o en su lugar puede pagar los honorarios de un agente de alquiler para encontrar un inquilino. También hay que pagar los honorarios para realizar un inventario, redactar un contrato de alquiler y obtener referencias.

Costes de funcionamiento

Algunas propiedades de compra-alquiler cuestan más que otras para mantenerlas, dependiendo de la edad, condición y otras responsabilidades como los ascensores en los bloques de pisos. El mayor costo es probable que sea el pago de la hipoteca. En la actualidad, los tipos de interés de las hipotecas son bajos, pero esto no durará para siempre, por lo que hay que tener en cuenta los importantes aumentos que se producirán en los próximos años. También tendrá que asegurar la propiedad y su contenido, además de considerar un seguro de responsabilidad civil y un seguro de alquiler. Si la propiedad es arrendada, también tendrá que pagar una renta anual por el terreno y un cargo por servicio.

¿Cuáles son mis responsabilidades como propietario

Si está planeando convertirse en un propietario de compra-alquiler por primera vez, entonces necesita ser consciente de sus responsabilidades legales con respecto a cualquier propiedad que se alquile.

Aquí están sus principales responsabilidades detalladas bajo las diversas categorías.

Electricidad – Reglamento de Seguridad del Equipo Eléctrico de 1994

  • El suministro eléctrico y los aparatos dentro de una propiedad deben ser $0027seguros$0027.

  • Todos los aparatos eléctricos deben ser revisados a intervalos regulares para detectar defectos (por ejemplo, cables deshilachados, enchufes mal ajustados). Aunque no existe un procedimiento de comprobación reglamentario ni plazos, se recomienda encarecidamente que un ingeniero eléctrico cualificado lleve a cabo una comprobación anual, y que se mantengan registros de las comprobaciones y se pongan a disposición para su inspección en caso necesario.

  • Cualquier objeto inseguro debe ser retirado de la propiedad antes de ofrecerlo en alquiler.

  • Es aconsejable instalar alarmas de humo en todas las propiedades e incluirlas en la revisión anual para asegurar que funcionan.

Gas – Regulaciones de Seguridad de Gas (Instalación y Uso) de 1998

  • Todos los aparatos de gas y las tuberías y conductos de humos asociados deben ser mantenidos para asegurar que son seguros de usar. Una inspección anual por un ingeniero de gas cualificado de Gas Safe es ahora un requisito de la ley.

  • Un registro de seguridad de gas (GSR) debe ser guardado con las fechas de inspección y cualquier defecto identificado. Este registro debe ser proporcionado al inquilino al firmar el contrato de arrendamiento.

  • Un aparato de gas con el conducto de humos abierto no debe ser instalado en un dormitorio.

  • Cuando se instala un medidor de gas en una caja de medidor, el inquilino debe recibir una llave de la caja debidamente etiquetada.

  • Después de realizar trabajos en cualquier aparato, una serie de comprobaciones de seguridad especificadas deben ser realizadas por un ingeniero de gas cualificado de Gas Safe.

  • Las instrucciones para el funcionamiento de todos los aparatos de gas deben ser proporcionadas al inquilino.

  • Cualquier aparato de gas que se sepa que está defectuoso o mal instalado no debe ser usado y debe ser reparado o retirado inmediatamente.

  • Todos los aparatos de gas requieren ventilación para funcionar correctamente y con seguridad, por lo que hay que tener cuidado de que las rejillas de ventilación y los ladrillos de aire no se bloqueen.

  • El incumplimiento de las normas de seguridad arriba mencionadas es un delito penal y podría resultar en una gran multa o incluso en prisión.

Amueblamiento – Muebles y Muebles (Fuego y Seguridad) Regulaciones 1993

  • Las regulaciones no se aplican a los muebles fabricados antes de 1950, ropa de cama, fundas sueltas para colchones, cortinas, alfombras, sacos de dormir y fundas de cojines.

Depósito de inquilinos

  • Los depósitos de los inquilinos deben ser pagados en un plan de depósito de alquiler aprobado por el gobierno en un plazo de 30 días desde su recepción.

  • El incumplimiento podría resultar en una sanción financiera de hasta tres veces la cantidad del depósito.

Penalidades

Si algún propietario de una casa de alquiler se desentiende de las regulaciones anteriores, entonces se deja vulnerable a cualquiera, o a todas, de las siguientes:

  • Fino

  • Prisión

  • Reclamación de daños civiles por un inquilino

  • Posibles cargos por homicidio

  • Seguro de invalidez

  • Registro criminal

Si usted es un propietario de compra-alquiler puede considerar alquilar su propiedad a un grupo de estudiantes, ya que esto puede producir considerablemente más ingresos que el alquiler a una sola persona o una familia. Sin embargo, antes de embarcarse en este curso de acción debe asegurarse de que entiende las leyes que cubren las “casas de ocupación múltiple” (HMO)

¿Qué es un HMO?

Un HMO es cualquier casa o piso que es ocupado por dos o más hogares, es usado como su principal o única residencia y donde las instalaciones básicas como la cocina, el baño o el retrete son compartidas. Un hogar puede ser una persona soltera, miembros de la misma familia viviendo juntos o parejas viviendo juntas.

Un HMO se considera como la residencia principal o única de una persona si :

  • es su única residencia

  • viven allí como estudiantes a tiempo completo en la educación superior

  • el alojamiento se utiliza como refugio contra la violencia doméstica

  • está ocupado por trabajadores migrantes o de temporada

  • está ocupado por solicitantes de asilo financiados parcial o totalmente por el Plan Nacional de Apoyo al Asilo

¿Necesitan una licencia los HMOs?

HMO debe ser licenciada si tienen tres o más pisos o están ocupados por cinco o más personas formando dos o más hogares. Los consejos locales tienen el poder de extender estas reglas a otras propiedades.

¿Cuáles son los requisitos para obtener una licencia?

El ayuntamiento debe tener en cuenta los siguientes factores:

  • la adecuación del inmueble al número de ocupantes

  • la idoneidad de las instalaciones dentro de la propiedad

  • la idoneidad del propietario o del agente gestor para administrar la propiedad

  • la idoneidad general de los acuerdos de gestión

El ayuntamiento también debe establecer condiciones en relación con las instalaciones de la propiedad para garantizar la seguridad del mobiliario y las instalaciones de gas y electricidad.

¿Hay alguna penalización para un propietario que no solicite una licencia?

Es un delito administrar una HMO sin licencia y si es condenado un propietario puede ser multado hasta 20.000 libras

¿Hay alguna penalización para un propietario que incumpla los términos y condiciones de una licencia?

Es un delito penal que un propietario tenga más ocupantes de los que permite la licencia y puede ser multado hasta 20.000 libras. Si se incumplen las condiciones de la licencia, el propietario puede ser multado hasta 5.000 libras.

¿Cuáles son los principales consejos para ser un propietario exitoso?

Si está contemplando la posibilidad de invertir en una propiedad de compra-alquiler hay algunas áreas clave que debe abordar para garantizar un resultado exitoso de su inversión.

Decide tu estrategia

Si está considerando invertir en su primera compra para alquilar una propiedad, entonces tendrá que decidir sus objetivos de inversión y la estrategia que va a adoptar. Es necesario crear un plan de negocios, muy por delante de su inversión inicial, que cubra las siguientes áreas.

  • ¿Cuánto dinero va a invertir en su compra-alquiler y comprará la propiedad con dinero en efectivo o requerirá una hipoteca?

  • ¿Cuál es el propósito de la inversión de compra-alquiler, quiere crear una renta mensual, una apreciación de capital o ambas?

  • ¿Cuántas propiedades quiere en su cartera de compra-alquiler, está buscando construir una cartera de propiedades o sólo quedarse con una?

  • ¿Qué tipo de propiedad de compra-alquiler va a elegir para su inversión (casas, apartamentos, alquileres de estudiantes o incluso propiedades comerciales)?

  • ¿Cuál es su estrategia de salida cuando finalmente necesita realizar su inversión de compra-alquiler. ¿Cuándo y cómo va a suceder esto?

Haz tu investigación

  • Conozca las propiedades y las ubicaciones que le darán los mejores rendimientos en su inversión de compra-alquiler

  • Comprender los problemas que pueden surgir al ser propietario de una propiedad de compra-alquiler y los plazos para realizar su inversión cuando llegue el momento

  • Si conoces a alguien que ha invertido en propiedades de compra-alquiler, entonces habla con ellos sobre sus experiencias, tanto buenas como malas

Elegir la propiedad correcta

  • Averigua qué áreas son las mejores para los rendimientos de las propiedades de alquiler de compra-alquiler

  • ¿Quieres una propiedad de compra-alquiler lista para ser alquilada o estás dispuesto a hacer algún trabajo para que la propiedad esté a la altura de los estándares de alquiler?

  • ¿Quiere invertir en una propiedad de compra-alquiler cerca de su casa o está dispuesto a buscar en otra parte el mejor rendimiento potencial?

  • Hablar con los agentes inmobiliarios sobre las mejores propiedades para comprar desde su punto de vista y conocimiento local

  • Siempre compra una propiedad de compra-alquiler en base al rendimiento del alquiler y no en base a si viviría en ella usted mismo

Decidir qué inquilinos vas a aceptar

  • ¿Permitirá que entren niños, mascotas y fumadores en su propiedad?

  • ¿Permitirás que los beneficiarios de las prestaciones alquilen tu propiedad?

  • ¿Dejarás a los estudiantes?

  • ¿Verificará usted mismo a los inquilinos, o utilizará un agente de alquiler?

Gestión de inversiones

  • ¿Administrará usted mismo la compra-alquiler de la propiedad o va a utilizar los servicios de un agente de alquiler? Lea mi artículo “Ser propietario”: Usar un agente de alquiler vs. hacerlo uno mismo$0027 para más información.

  • Si utilizas un agente de alquiler, ¿se encargará de todo o sólo de encontrar un inquilino y sabes los costes que conlleva

  • Si está gestionando la compra-alquiler usted mismo, ¿tiene una persona o empresa de mantenimiento que pueda ocuparse de las llamadas de emergencia?

Haga sus sumas

  • Comprender el coste total de la compra como el impuesto de timbre, los honorarios del abogado y los gastos de la hipoteca antes de hacer la primera compra

  • Comprender los gastos corrientes como los pagos de la hipoteca, los gastos de seguro, los gastos de mantenimiento, los honorarios del agente de alquiler y los posibles períodos de vacío

Comprender las cuestiones legales

  • Existen responsabilidades legales que un propietario de una vivienda en alquiler debe cumplir con serias consecuencias si es ignorado

  • Cualquier ingreso o ganancia de comprar-alquilar es gravable, así que lee este artículo para más -Guía del impuesto sobre la renta de una propiedad de alquiler

Busca la mejor hipoteca

  • Si necesita una hipoteca para comprar su propiedad de alquiler, entonces busque la mejor oferta. Primero usa esta calculadora para saber cuánto te prestará un prestamista

  • Entonces busque usted mismo la mejor oferta o emplee los servicios y conocimientos de un asesor hipotecario profesional para asegurarse de que obtiene la mejor oferta de hipoteca de compra-alquiler.

Lecturas adicionales

  • La lista de verificación de 27 puntos de un propietario de compra-alquiler exitoso
  • Consejos para comprar y alquilar: Las 8 cosas que pueden matar su inversión de compra-alquiler

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