La verdad acerca de los costos reales incurridos por una inversión de compra-alquiler

¿Está subestimando los costos de su inversión de compra-alquiler?

Según una investigación llevada a cabo por Platinum Property Partners, los propietarios del Reino Unido corren el riesgo de sobreestimar la rentabilidad de su inversión de compra-alquiler (BTL) al no tener en cuenta los principales costes de funcionamiento, algo que en MoneytotheMasses.com hemos estado diciendo durante años.

Los costes medios de compra y alquiler son de 8.359 euros al año

Los costos como los honorarios del agente de alquiler, los intereses de la hipoteca, el mantenimiento y los gastos de comercialización promedian las 8.359 euros al año.

Casi uno de cada ocho (12%) propietarios no tienen en cuenta ningún costo al calcular el rendimiento financiero de su cartera de BTL, lo que les hace especialmente vulnerables a juzgar erróneamente los beneficios que obtendrán de su inversión.

El 75% de los propietarios del Reino Unido no tienen en cuenta los costos al calcular los rendimientos de las inversiones

De acuerdo con la investigación, el 75% de los propietarios del Reino Unido que incurren en los 10 costos más comunes no los tienen en cuenta al calcular el retorno de sus inversiones de compra-alquiler. Este descuido puede dar lugar a que se exagere el rendimiento, proporcionando una comparación incorrecta con otros tipos de inversión.

Costos

% Propietarios que incurren en gastos

% Propietarios que incurrieron en gastos y no los tuvieron en cuenta al medir el rendimiento financiero

Costo anual promedio por propiedad

Los costos de reparación

90%

52%

€376

Los honorarios del agente de alquiler para la gestión de la propiedad

77%

63%

438 euros

Costos de renovación y decoración

77%

73%

392 euros

Dejar que los honorarios del agente para encontrar inquilinos

76%

66%

€230

Los costos de mantenimiento exterior regulares, por ejemplo, jardinería, limpieza de ventanas

72%

80%

259 euros

Las cuotas de mantenimiento

67%

81%

€506

Los costos de la limpieza regular del interior

66%

85%

€206

Cargos por servicio

66%

83%

500 euros

Intereses de la hipoteca

66%

80%

1.343 euros

Los honorarios de publicidad o marketing para alquilar la propiedad

65%

87%

€177

Todos los demás costos

€3,933

TOTAL

€8,359

Los propietarios pueden estar sobreestimando las devoluciones de las compras y los alquileres hasta un 50%

Sobre la base de una cartera típica de dos propiedades de alquiler, la factura total asociada con la gestión de una cartera de compra-alquiler podría ascender a 16.718 euros cada año, lo que a su vez equivale al 52% de los ingresos brutos anuales medios por concepto de alquiler (32.388 euros).

La mayoría de los inversionistas de compra-alquiler ignoran los períodos nulos

En un año cualquiera, hasta el 60% de los propietarios se enfrentan a períodos de nulidad, sin embargo, sólo el 12% de éstos lo tienen en cuenta al evaluar la salud continua de su cartera de propiedades. Esto significa que un asombroso 88% no reconoce el impacto que esto tiene en sus ingresos por alquiler. Al incluir estimaciones de períodos nulos en sus mediciones financieras, los propietarios tendrán una mejor visión de los potenciales retornos netos que obtendrán de su inversión.

La inversión de compra-alquiler no es un “paseo por el parque”

Steve Bolton, fundador y presidente de Platinum Property Partners (PPP) comenta: “El mercado de compra-alquiler es una inversión muy importante en este momento para los propietarios en ciernes que buscan generar un ingreso y un buen nivel de crecimiento de capital a partir de la propiedad de alquiler. Esto es particularmente cierto ahora que las nuevas libertades de pensión han abierto las puertas a planes financieros alternativos para la jubilación.

Pero convertirse en propietario no es un paseo por el parque, y llevar una cartera de BTL exitosa requiere inversiones continuas de tiempo y dinero además de la inversión inicial de una suma global. Muchos propietarios parecen estar enterrando sus cabezas en la arena y están seriamente en la oscuridad sobre el “verdadero” valor de los beneficios de su inversión en BTL si no toman en cuenta los gastos regulares como los honorarios del agente de alquiler, reparaciones, costos de redecoración e intereses de la hipoteca. Los inversionistas inmobiliarios necesitan tomar nota de todos estos gastos adicionales para asegurarse de que están evaluando sus retornos rigurosamente, ya que es la única salvaguarda para comprobar si todavía están en camino de lograr su objetivo de ingresos de jubilación o de complementar o reemplazar su salario.

Si los propietarios no tienen toda la información al alcance de la mano, no pueden evaluar adecuadamente el riesgo del mercado y las oportunidades de tomar decisiones informadas sobre el futuro de su cartera, ni planificar con eficacia. También hace extremadamente difícil comparar el rendimiento de una cartera de BTL con otras formas de inversión”.

– Ver más en: http://www.platinumpropertypartners.co.uk/articles/uk-landlords-are-failing-to-take-running-costs-into-account-when-measuring-buy-to-let-returns/#sthash.y34tktIf.dpuf

Hay formas más simples y rentables de invertir

La gente se inclina por comprar para alquilar porque es fácil de entender. Sin embargo, hay formas más rentables y más fáciles de invertir. Comprar para alquilar es una inversión bastante ilíquida y no se puede simplemente retirar una suma global de 1.000 euros de su inversión como se puede hacer, por ejemplo, cuando se invierte en fondos.

También hay que tener en cuenta el impuesto sobre las ganancias de capital, que se puede mitigar mucho más fácilmente cuando se invierte en fondos. Los rendimientos de estos últimos pueden ser libres de impuestos si se invierte a través de un ISA. Además, puede repartir el riesgo de su inversión invirtiendo en una serie de activos a través de fondos (acciones y participaciones, bonos, etc.). Invertir únicamente en una compra para alquilar es apostar por el rendimiento de un activo, lo que equivale a poner todos los huevos en una sola cesta.

Si los inversionistas están contentos con el riesgo, entonces comprar para alquilar puede diversificar una cartera y sugiero a los inversionistas que investiguen el tipo de propiedad y el área donde podrían invertir, ya que los rendimientos pueden variar dramáticamente de área a área y entre diferentes tipos de propiedad. Algunas áreas del Reino Unido han experimentado poco o ningún crecimiento en los precios desde la recesión, lo que ha reducido los beneficios de las inversiones de compra-alquiler.

La mayor atracción de Buy-to-let es que se ve como de bajo riesgo y fácil de entender. Sin embargo, el problema es que es una inversión difícil de manejar, por lo que no es una gran inversión para la mayoría de la gente.

Por el contrario, se puede construir fácilmente una cartera de fondos, invirtiendo en una gama de activos, con costos de funcionamiento anuales de menos del 1% al año, muy por debajo de los de una cartera de compra para alquilar. Si desea saber cómo convertirse en un exitoso inversionista DIY y manejar su propio dinero, Moneytothemasses.com ha creado una serie corta de correos electrónicos GRATUITOS que le dicen las técnicas simples que los inversionistas de la Ciudad usan para su ventaja y usted también puede.

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